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铅笔芯真的含铅且有毒吗铅笔芯导电吗民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。铅笔芯真的含铅且有毒吗铅笔芯导电吗strong>

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

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　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù铅笔芯真的含铅且有毒吗铅笔芯导电吗)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。