OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们(men)一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi蓝宝石的寓意是什么)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解蓝宝石的寓意是什么决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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