近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēn大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别g)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(t大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别è)许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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