北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开 发商提供相关规划文件

楼市行情火热的那些年，各地售(shòu)楼处为了制造噱头吸引购房者，将(jiāng)阳台(tái)、飘窗和设备平(píng)台改造成房(fáng)间，用(yòng)来(lái)“赠送面积”。

《每日经济新闻》记者近期在(zài)北京调查发现，个别区域再次出现“赠日产将携多款新能源概念车亮相2024北京国际车展送面积”现象，有的开发商(shāng)宣称通(tōng)过“赠送面积”，得房率(lǜ)可以达到90%以上，后期会统一改造 进行(xíng)交付。

受访北(běi)京市法律界和房管部门人士(shì)表示，开发商宣称的“赠送面积(jī)”要注意甄别，实际上这部分面(miàn)积(jī)不能计入购房合同，交(jiāo)房后存在一定法(fǎ)律风险。

不过(guò)，不同(tóng)城市间(jiān)有着不同管理(lǐ)方式。

4月(yuè)18日，长沙市房地产平稳(wěn)健康和安全运行(xíng)协调小(xiǎo)组印发《优化房地产开发项目规划管(guǎn)理若干措施》通知(zhī)，明确优化阳(yáng)台等空间面积计算规则，业内测算累计赠送可以做到套内建筑(zhù)面积30%左右。

得房(fáng)率最高超过100%

4月15日，每(měi)经记者(zhě)走访了(le)北京市丰(fēng)台区(qū)某楼盘，销售人员指着样(yàng)板间地(dì)上贴着的分割(gē)线(xiàn)讳莫如(rú)深，“分(fēn)割线外的一半部分不计(jì)算产(chǎn)证面积(jī)，是开发(fā)商‘送’给(gěi)你的，房间面积只能在分割线内。”

除了南(nán)侧两处卧室和一个客厅的(de)阳台，北侧两处卧(wò)室的飘窗位置也贴有分割线，被改成平地。原本面积较
小(xiǎo)的北卧(wò)室，显得空间更大了。

在另一个央企开发商的(de)售楼(lóu)处内，销售(shòu)人员称，项目得房率达到89%，“赠送面积”有(yǒu)13平方米(mǐ)。与其他项目相比，自家楼(lóu)盘的“赠送(sòng)面积”更大，得房率更高 。

赠送的包(bāo)括1.5米宽的全部(bù)阳台面积，南侧(cè)两个(gè)卧(wò)室，以及北侧两个设备阳台。“备案时阳台有两根柱子，实际上精装交付时开发商会打(dǎ)掉，改成室(shì)内空间”，该(gāi)销售 人员介绍。

每经记者在大(dà)兴区亦庄(zhuāng)板(bǎn)块走访(fǎng)时看到，一家北京国资房企和一家(jiā)央企开(kāi)发商(shāng)的项目得房率约80%，样日产将携多款新能源概念车亮相2024北京国际车展板间地(dì)上没有分割线，赠(zèng)送的只是正常的(de)飘窗位置(zhì)。

据北京一位(wèi)房地产业内人士透露，目前个别(bié)区域(yù)的确出现改造(zào)设备阳台赠送面积现(xiàn)象，有(yǒu)的(de)楼(lóu)盘最高得房率(lǜ)超(chāo)过100%，主(zhǔ)要与周边配(pèi)套设施较差，位置偏僻有关。大部分区域(yù)还是根(gēn)据监管要求，在营销方面(miàn)比较规范。

每经记者以(yǐ)购房者(zhě)身份咨询北京市丰(fēng)台区房管局(jú)，房屋交易市场管 理(lǐ)科一位工作人员提醒(xǐng)，开发企业在营销时承诺(nuò)赠送(sòng)的面(miàn)积不能计(jì)入购房合同，改造(zào)后有一(yī)定的法律风险。而且，后期的物(wù)业费收取和二手房交易都(dōu)与面积相(xiāng)关。

丰台(tái)区城市管理综合(hé)行政执法局一位工作人员则表示，不计入合(hé)同的部分即便开(kāi)发(fā)商许诺使(shǐ)用，也不具备法律效力，一(yī)旦(dàn)被举报，将由街(jiē)道办(bàn)事(shì)处的城管(guǎn)执法人员调查处理。

已有城市明确赠送面积规则

不过(guò)，在(zài)很多城市并未明确商品房套内(nèi)空间面积管理的情况下，4月18日，“楼市调控优等(děng)生”长沙却明(míng)确 了“赠送面积”规定。

长(zhǎng)沙明确提出进一步(bù)优化阳台(tái)等(děng)空(kōng)间面积计算(suàn)规则。因城市景观风(fēng)貌要求需要封闭阳台的新(xīn)建住宅项目，其封闭阳(yáng)台按水平投影面(miàn)积的(de)1/2计入(rù)容积(jī)率和建筑面积进行
商品房预(yù)售和不动产登记(jì)。居住建筑阳台等按水(shuǐ)平投影面积的1/2计入建筑面积的部分，其水平投影(yǐng)面(miàn)积之和按
不超过套内建筑面积20%控(kòng)制。

合(hé)理调整(zhěng)飘窗(chuāng)和设备平台管日产将携多款新能源概念车亮相2024北京国际车展控要求，进一步提升住宅使(shǐ)用功能完整(zhěng)性。飘（凸(tū)）窗宽度可与房间等宽，出(chū)挑宽度不超过0.8米。中央(yāng)空调设备平台和(hé)分体(tǐ)式空调外机搁板(bǎn)可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑(zhù)面积。

湖南中原研究院分析认(rèn)为，该政策主要影响三个层面：

最重要的(de)赠送方(fāng)面，之前封闭阳台是全计容，现在能做到半赠送；居(jū)住阳台的赠送面积(jī)则(zé)由(yóu)半赠送提升到套内(nèi)建面的(de)20%。

飘窗位置不计入套内(nèi)面积(jī)，还可以做到与房间等宽，这意
味着，开发商在 建设房间时可以多出0.8米进深空间。

设备平台(tái)不计入(rù)赠送面积，最(zuì)多能再赠送4平方米。

多重(zhòng)规定之后，累计赠(zèng)送大(dà)概可以做到30%，长沙新房有望迎(yíng)来“负公摊”时(shí)代。

对于未明(míng)确(què)赠送面积的城市，北京法学
会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务(wù)所主任王(wáng)玉臣表示，购房者(zhě)要注意(yì)：

第(dì)一，尽量不要轻信所谓(wèi)的“赠送面积”说法，羊毛出在羊(yáng)身上，一般不太可能是真正的赠送。

第二，务必注意所谓的赠送应(yīng)当写(xiě)在合同
，只要写不到合(hé)同里，一般要么是违建，要么是侵占公摊或公共(gòng)部(bù)分。

第三，购房者可以在购房(fáng)时要求(qiú)开发商提供所(suǒ)谓“赠送面积”的相关规划文件，进行基本判断。如(rú)果和规划不符，则属于(yú)违规行为。

第四，购房时对购房过程和相关宣传材料做(zuò)好取证，尤其是关于“赠送面积”部分的内容。

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