一则大利好，千亿市场大涨！

中国 基金报吴娟娟

两地监管机构计划将REITs纳入互(hù)联互通机制提振(zhèn)市场信心，4月22日至4月26日(rì)一周，香港REITs大涨。与此同时，数据显示，REITs发展较早(zǎo)的美国(guó)，最新市场总规模约为(wèi)1.345万亿美元。约(yuē)1.68亿美国人或者50%的美国
家庭投资了 REITs。其中，税收递延的养老账户是美国投(tóu)资者持有REITs的主要方(fāng)式之一。机构(gòu)人(rén)士表示，这给了中国REITs巨大的想象空间。

亚(yà)洲最大REIT大涨近10%

数据(jù)显示，截至目前
，在港交(jiāo)所 交易的REITs有11只。其中市值最大的为(wèi)领展旗下的“LINK REIT”。截至4月26日收盘(pán)，“LINK REIT”市(shì)值为(wèi)865.7亿港元，本周累计上涨了9.89%。该REIT也是(shì)亚洲市(shì)场规(guī)模最大的。

香港(gǎng)市值位居第二的REIT为“冠(guān)君REIT”，最新(xīn)市(shì)值为107亿港元。本周“冠(guān)君REIT”累(lèi)计上(shàng)涨17.22%。市值排名第三的置富产业信托，最新市值为76.9亿(yì)港(gǎng)元，本周累计上涨12.09%。领展旗下的(de)LINK REIT也是亚洲市场规模最大的REIT。

4月19日，中国(guó)证监会(huì)推出五(wǔ)条措施以促(cù)进内(nèi)地和(hé爱奇艺龚宇：影视行业在海外市场将迎来更大发展空间)香(xiāng)港资(zī)本市场互联互通，助(zhù)力香港国际金融中心建设。金融机构关注到REITs纳入互联互(hù)通对香(xiāng)港REITs的提振作用。

日前，汇丰研究发表报告称，预计最快2024年6月(yuè)，REITs可纳入互联互通。汇丰研究
认(rèn)为香港(gǎng)REITs中，领展为主要受益者之一。利好(hǎo)消息之外，汇丰研究亦指出了香港REITs承受的压力，其中一重压力(lì)来自全球(qiú)高(gāo)息环境。此外，由于大部分REITs的组合资产(chǎn)聚焦香(xiāng)港零售业、酒(jiǔ)店、写字楼(lóu)等传统资产。在当(dāng)前的环境下，这类资 产面临一定的(de)挑战。

来源：香港交易所网站。

事实上，将REITs纳入股票互联互通机制业内呼吁已久。早在2021年(nián)，香港金(jīn)发局就撰写(xiě)报告提议两地监管将REITs纳入互联互通。金发局的报告(gào)指出，亚洲规(guī)模 最大的REIT选择在香港(gǎng)上(shàng)市证(zhèng)明了香港市场的吸引力，然而香港(gǎng)REITs市场亦有需改善的地方。

金发局就香港REITs的发展给 出五条政策(cè)建议。五条(tiáo)之中，金发局认为流动性(xìng)问题(tí)是最迫切需要解决的 问(wèn)题(tí)。流动性是决定香港房地产投资信托基(jī)金（REITs）市场吸引力的(de)最关键因素之一。对于投资者来说，更高的流动性意味着更高的交易效率(lǜ)、更低的交易成本和更小的价格波动(dòng)性；对于发起人来说，更高的流动(dòng)性意味着更容易(yì)进行资(zī)本筹集(jí)和更公平的价格估值；对于中介机(jī)构来说，更(gèng)具流动性的
市场意味着更多的商机。最重(zhòng)要的是，流动性将市(shì)场参与
者联系在一起，有助于REITs生态中形成良性循环。

数据一定程度上印证了金发局对于香(xiāng)港REITs流动性的担忧。根据港交所的数(shù)据，即便(biàn)在成(chéng)交较为活跃的4月22日至4月26日(rì)这一周，香港REITs仍有不少成 交量乏善可陈。例如，4月(yuè)26日，11只REITs中10只拥有成交数据，其中3只全日成交金额低于100万港元。

在亚洲(zhōu)，新加坡、日本、中国香港是REITs发展较早的(de)市场。截至4月26日收盘，香港REITs的总市值为1258.5亿港元。这(zhè)一市值规模(mó)显著低于新加坡和日(rì)本。记者(zhě)从新加 坡房地产信托协会(huì)获悉，截至(zhì)2023年(nián)底，新加坡REITs的(de)总(zǒng)规模约为744亿美元，折合5811.98亿港元。截至2023年底，亚洲最大的REITs市(shì)场——日本REITs总(zǒng)规模约折合6552.24亿港元。

约一半的美国家庭持有REITs

在(zài)包(bāo)括美国在内的部(bù)分成熟市场，REITs是普(pǔ)惠金融的重(zhòng)要配置工具。这(zhè)给了(le)包括中(zhōng)国内地、中(zhōng)国香港在内的(de)亚洲(zhōu)REITs管理人和原始权益人想象空间。

美国房地产投资信托协会(huì)（Nareit）的最(zuì)新研究(jiū)报告显示，约1.68亿美国人或者50%的(de)美国家(jiā)庭投资REITs，他们或直接持有REITs或者通过(guò)公募基金产(chǎn)品(pǐn)间接持有REITs。

根据美联储的消费者财务调查数据，美国家庭通过如下方式持有REITs。首先，在税收递延养(yǎng)老账户中持有REITs；其次(cì)，直接(jiē)持有REITs；第三，通(tōng)过集合投资基金持有；最后，通过其它(tā)的管理资产(chǎn)方式持有。这些(xiē)途径并(bìng)不是相互独立的。综(zōng)合统计下来(lái)，约58%的家庭至(zhì)少通过上述(shù)四种方(fāng)式中(zhōng)的一种持有REITs。其中，税收递延养老账(zhàng)户(hù)是美(měi)国家庭持有REITs最常用的(de)方式
。

Nareit报(bào)告估算称，在美国，85%的一般股票型基金持有REITs。报告称，这一估算甚至略显保守，因为宽基(jī)指数很多含有(yǒu)REITs。此外，REITs也是401(k)账户青睐(lài)的资产类型。401(k) 之外(wài)，养老产品（解决方案）对REITs也多青(qīng)睐有加。例如
，几乎所有的目标(biāo)日期基金都投资了(le)REITs。平衡型基金(jīn)中含REITs的比例可能与一般股票基金类似。

数据显(xiǎn)示，截 至2024年(nián)3月底，富时罗素Nareit全REITs指数成份股(gǔ)总市值为1.345万亿美(měi)元，指数含194只 REITs，其(qí)中158只REITs于(yú)美国纽交(jiāo)所上市。

香港最高补贴800万(wàn)港元吸引REIT在港上市

香港监管(guǎn)机构(gòu)大(dà)力推动(dòng)REITs发展。日(rì)前，香(xiāng)港证券及期货事务监察委员会（SFC）宣布政府延长三年的补助计划(huà)，以补贴在香(xiāng)港设(shè)立开(kāi)放式基金公司（OFCs）和房地产投资信托基金（REITs）。

对(duì)于在香港设立 或迁入香港的OFC，以(yǐ)及(jí)在(zài)香(xiāng)港联合交易所上市的 SFC授权的REITs，延(yán)长的计划 将覆盖支付给香港(gǎng)本地(dì)服务提供商的符合条件 费用的70%。公开发行的OFC每家(jiā)最高补助100万港元，私募OFC每家最(zuì)高(gāo)补助50万港元，每家REIT最高补(bǔ)助800万港元。

延长的计划将(jiāng)于2024年5月(yuè)10日至2027年5月9日期间开(kāi)放申请，采(cǎi)用先(xiān)到先得的原则(zé)。REITs方面，SFC授权的房地(dì)产投资信托基 金（RE爱奇艺龚宇：影视行业在海外市场将迎来更大发展空间ITs）于2021年5月(yuè)10日或之后在香港联合交易所（SEHK）上市，上市时(shí)的最低(dī)市值为15亿(yì)美元(yuán)（或等值）。

机构人士表示，就(jiù)REITs纳入互联互通而言(yán)，如何让 两地的投资者了解对方市场的(de)REITs是重要(yào)问题之一。内地公募REITs起步初期，管理(lǐ)人费(fèi)尽(jǐn)心思向投
资者介绍REITs。例如，不少基金公司邀请投资者走进底层资产，以让投资者了解公募基础设施REITs到底是什么。

近年(nián)来，中国股票市场显著波动，投资者逐步认可了REITs这种可带(dài)来相对稳定收益(yì)的资产。不过，REITs加入互联互通之(zhī)后，投资者
会(huì)有怎样的反(fǎn)应，仍待观察。

编辑：小(xiǎo)茉(mò)

审核：许闻

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