万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(y如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗ě)没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身(shēn)？

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