5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě苏州是几线城市呢)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)苏州是几线城市呢整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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