饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bā风味发酵乳是不是酸奶o)括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè风味发酵乳是不是酸奶)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼风味发酵乳是不是酸奶深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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