导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。<抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年/strong>若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。