饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服阿富汗改名现在叫什么(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同(t阿富汗改名现在叫什么óng)，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用其支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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