近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chén平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思g)率不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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