5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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