万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cà3千克是多少斤 1千克是一斤吗i)的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平3千克是多少斤 1千克是一斤吗米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　3千克是多少斤 1千克是一斤吗中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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