导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)戊戌年是哪一年中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结戊戌年是哪一年构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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