文：任(rèn)泽平团队　　

　　导鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎ鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星i)取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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