导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。单倍行距是多少p>

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì单倍行距是多少)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(z单倍行距是多少hù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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