“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再(zài)出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房(fáng)地(dì)产行业分化的(de)愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个标(biāo)的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业(yè)来(lái)看，无(wú)论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地杀到了(le)底部(bù)，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的(de)、杠杆率较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的(de)销售(shòu)情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一个很(hěn)明(míng)显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在(zài)销售，还是融资(zī)等(děng)各个(gè)方面都非(fēi)常明(míng)显。现在有(yǒu)国(guó)资背(bèi)景的房企在(zài)资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的(de)民营房(fáng)企股价大多(duō)表(biǎo)现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的(de)成本优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业(yè)内最低(dī)的；建安成(chéng)本是(shì)否(fǒu)也是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的(de)一(yī)家房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注意(yì)的(de)是(shì)，能够同时满(mǎn)足上述条(tiáo)件(jiàn)的(de)房企并不(bù)多。即便是在国央(yāng)企中，仍(réng)有部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健(jiàn)康的仍是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方国企开始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考(kǎo)验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速(sù)度的张弛(chí)有度尤(yóu)为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏(zòu)也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续(xù)4年的净借贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进行大举拿地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入(rù)地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点。一方面，在(zài)于(yú)它本身储备了很多弹(dàn)药，去(qù)年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市(shì)，另(lìng)外一半(bàn)也主要集(jí)中(zhōng)在强二线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人感(gǎn)觉(jué)又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债(zhài)率扩(kuò)张得太(tài)快，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没有想象得那(nà)么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就(jiù同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗)是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准要比“三(sān)道红线”对房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率要(yào)求不得高(gāo)于100％要(yào)更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬解释(shì)，当前(qián)房地产行业的复(fù)苏(sū)速度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以要(yào)规(guī)避公司净负债率提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房(fáng)企2022年净负债率都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净负债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明(míng)对(duì)比(bǐ)的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在践行较积极(jí)的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净(jìng)负债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上(shàng)，他(tā)们(men)是以同一筛选标(biāo)准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度(dù)的实(shí)际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成(chéng)本(běn)更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新进了(le)“中国工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面表现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本(běn)土(tǔ)房(fáng)企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现(xiàn)了(le)较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成(chéng)。近(jìn)三年持续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团股(gǔ)价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集(jí)中调(diào)研。滨江集(jí)团发(fā)布公告表示，公司(sī)于(yú)5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的(de)中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用行业(yè)主要包括中介服(fú)务、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器(qì)、物业(yè)管理、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与(yǔ)上游(yóu)材(cái)料端息息(xī)相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔法的(de)思路(lù)渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业在进入存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其(qí)是(shì)偏消费属性(xìng)的家(jiā)装家居领(lǐng)域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也(yě)会越来(lái)越(yuè)多。美(měi)国(guó)过去(qù)的数(shù)据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在(zài)新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费的(de)增长却一直都很(hěn)好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看好和(hé)内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》对下游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是(shì)来自(zì)家纺(fǎng)赛道(dào)的(de)公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月线连(lián)收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品的(de)研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及(jí)销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第(dì)一季度报(bào)告(gào)显示，报告期(qī)内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值(zhí)派基(jī)金经(jīng)理曹名(míng)长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光(guāng)一时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经(jīng)超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是(shì)归母净利润，公(gōng)司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发策(cè)略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦(bāng)家居十大流(liú)通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只产品均登榜十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东，其(qí)也(yě)成为他(tā)的独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的(de)物(wù)业股也越来越(yuè)被机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难(nán)题(tí)。对此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正(zhèng)能做到产(chǎn)品提价的(de)公司(sī)很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本的年(nián)度(dù)增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大(dà)的(de)。但是该公司能(néng)在业内做到到期之后提(tí)价(jià)率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗