万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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