OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(sh触动的意思解释，颇受触动的意思ì)其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前(qián)市触动的意思解释，颇受触动的意思场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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