文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)国v是不是国5，国v与国vl的区别自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市国v是不是国5，国v与国vl的区别(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监国v是不是国5，国v与国vl的区别管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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