5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fá蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗ng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗