近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募R古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读EITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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