近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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