唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥-绿茶通用站群

唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥g>

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(ni唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥án)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。