文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程ng>6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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