导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情="中(zhōng)国户均几套(tào)房(fáng)？| 民生·周君芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807078.png">

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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