5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在20翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光23年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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