文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪trong>1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xi做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪ū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪