万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，500万越南盾是多少人民币，1人民币=目前中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名500万越南盾是多少人民币，1人民币=房企手中(zhōng)500万越南盾是多少人民币，1人民币=，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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