OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的(de)下跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一(yī)定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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