饱受争议的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(ni圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗án)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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