万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zh人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么uàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么strong>

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？