近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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