5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级阴肖是指哪几个肖市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(阴肖是指哪几个肖shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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