5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fsiki老师是哪个大学的？áng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的siki老师是哪个大学的？方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行siki老师是哪个大学的？业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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