近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào2000克是多少斤 2000克等于多少公斤)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收2000克是多少斤 2000克等于多少公斤(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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