5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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