5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来zī)背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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