文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严(yán)格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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