近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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