万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(j独肖有哪几个īn)年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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