5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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