5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(c黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗héng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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