饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口在(zài)具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口所或渠(qú)道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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