近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(d不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思e)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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