文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交(j北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯iāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shò北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯u)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯