饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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