饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低(dī)的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(g云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗òu)收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗(guó)家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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