万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(x独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频iān)于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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