文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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